【全国宏观经济环境】


2014年我国国内生产总值初步估算为61.7万亿元,折合美元将首次超过10万亿美元,这是重要的规模变化。主要经济指标处于合理区间内,GDP增长7.3%。经济增速持续下滑,但国际经济环境总体稳定,我国仍具备保持稳定增长的基本条件,主要指标处于合理区间,特别是在经济增速稳中缓降的同时,结构优化效应增强。

房地产出现长周期调整的“拐点”。对2014经济下行影响最大的因素是房地产,房市进入长周期“拐点”,拉动投资增长加快下行。1-10月累计,房地产投资同比增长12.4%,比去年同期回落6.8个百分点,这直接拉动投资回落1.5个百分点。房地产“拐点”的形成,主要是因为流入房地产资金流发生了根本变化。过去持续多年的房地产“牛市”正是由于大量过剩流动性高强度流入房地产市场所致,但现在完全不同了,资金流发生了逆转,同时,人们对房价上涨预期开始下降,甚至不少人看跌,从而使房地产出现了拐点性变化。由此可见,资金紧缺将会成为制约房地产发展的重要因素。

十年房地产宏观调控政策经历三轮调控周期,基本上每三年一轮调控周期。在调整政策收紧放松的周期内,本地楼市也经历了‘涨两年、跌一年’的周期表现。

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纵观十余年来的调控,行业政策法规与金融手段并重,行业政策法规影响较为深远,金融手段对市场销量影响更加直接、明显,也是政府反复使用的调控工具。2014年调控措施更多的集中在行政手段方面,但因为属“调控大招”,因此其影响不仅直接,而且力度也大。

中国经济持续走弱背景下,国内楼市限购取消、限贷松绑以及货币政策宽松,楼市爆发性增长未出现。2015年经济仍处深度调整中,房地产新常态将出现。

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2014年的调控政策力度最大的非限购放松、限贷取消以及降息莫属,这“三大招”重树购房者入市信心,尤其利好改善型需求,降低入市门槛,节约购房成本,促使需求积极释放,同时开发商积极开展跑量出货,多地购房热情升温,重现“日光盘”。

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房地产市场供过于求的基本格局已经形成,短期内很难有实质改变。预计2015年房地产市场政策环境仍将维持宽松,着力点仍在去库存,因此打压和强力刺激都不会出现,维持现有政策的平稳落实将是主旋律;另一方面,为稳定经济增长,明年整体资金面将相对宽松,持续低通胀又给降息和降准提供了较大操作空间。但受到支持实体经济和股市对民间资金分流的影响,房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。

政策基本面保持宽松,一线城市限购不退出

根据当前整体经济以及房地产市场的情况,我们预计2015年房地产市场的政策面仍然呈现宽松状态。中央层面预计仍以房地产市场化、减少行政干预为基调,地方政府也将继续在常见的公积金、契税等等方面微调,整体基本维持今年的格局,既不会出现过度打压,亦不会采取过度刺激政策以拉动经济。

值得一提的是,一线城市退出限购的可能性微乎其微。于绝大多数城市而言,限贷放松的效果远远大于限购取消,但对于一线城市,其效果刚刚相反。一线城市的外来人口众多,刚性需求始终存在,投资投机性需求也较多,受限购所制,大量实际需求被长期抑制。假若限购取消,需求的集中释放会直接将房地产市场推向新的高潮,对房地产市场健康发展相当不利。并且,就当前一线城市的楼市来看,成交反弹力度最大,供求关系基本平衡,并无取消限购的必要。

整体资金面相对宽松,实体经济与股市对资金的分流成唯一不确定因素

受整体经济下行压力,预计2015年中央将继续放宽资金面,意在扩大固定投资,从而带动GDP上涨。而放宽资金面的手段无非是降息和降准,这两者出现的可能性非常大。首先,降息和降准可以有效释放资金进入市场,活跃市场。其次,今年国际大宗商品价格持续下跌,直接影响我国物价的持续走低,尤其是国际油价下跌持续的时间和下跌幅度都超过了市场普遍预期,这也使得我国本已较低的物价水平进一步走低。以国家统计局数据来看,11月份,全国居民消费价格总水平 (CPI)同比上涨1.4%,创下2009年11月以来的最低涨幅。这预示这我国处于低通胀的状态,为降准和降息打开了操作空间。

但另一方面,整体市场资金面的宽松却并不意味着房地产行业的资金“漫灌”。首先,放宽资金面的本意在缓解经济下行压力,降低企业融资成,支持实体经济资金需求。因此政府也会通过窗口指导使资金更多的流向实体经济,而非房地产市场。此外,市场内盛传20年不遇的“牛市”来了,A股市场的历史日成交量纪录不断被刷新,预计2015年股市对民间资金的分流程度将更加显著。因此,对明年能够最终流入房地产市场的资金量,不应过分乐观。

人口地域:城市地域面积小,人口基数小,相当于2—3个县城人口数量,但近年来城市发展速度快,且旅游资源丰富

+ 三门峡中心城市(包括西城区)建成区面积达到40平方公里,年均增加1.5平方公里,城区人口增加到40万人。
+ 高技术含量、高附加值产品出口比重逐年上升。湖滨果汁、天元铝业境外上市,义煤集团实现A股借壳上市。“走出去”战略取得突破性进展。
+ 三门峡旅游资源丰富,有“天鹅城”之称。近年推出的“黄河之旅”旅游线路,已被国家旅游局定为14条旅游专线的第二条,推向国际市场。

区域人口

人口地域:城市地域面积小,人口基数小,相当于2—3个县城人口数量,但近年来城市发展速度快,且旅游资源丰富

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人口年龄结构

河南省65 岁及以上人口占常住人口的比重2000年为7.1%,2010年达到8.36%,2013年已经超过9%。按照国际通行标准,65岁及以上人口占总人口的7%以上就进入老年型人口,我省人口从2000年开始就进入了老龄化,以后呈逐年加深的态势。

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经济发展

2013年三门峡全市生产总值达到1205亿元,增长9.1%。全社会固定资产投资1151亿元,增长22.8%,其中工业固定资产投资647亿元,增长23.6%。公共财政预算收入81.8亿元,增长19.2%。新增城镇就业4.2万人;社会消费品零售总额311亿元,增长14%;居民消费价格上涨2.5%。城镇居民人均可支配收入20938元,农民人均纯收入8926元,分别实际增长6.4%和10.5%。单位生产总值能耗下降3.5%,超额完成省定目标。

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2012年,三门峡市地区生产总值(GDP)为1127.39亿;人均生产总值(GDP)51469.09元,折合8188.54美元。 从各区/县/市来看,灵宝市、义马市和渑池县生产总值(GDP)领先,湖滨区生产总值(GDP)最低。 从人均生产总值(GDP)来看,义马市人均生产总值(GDP)为21690.02美元,位居第一;灵宝市和渑池县分列第二、第三位,人均生产总值(GDP)分别为9841.05美元和9000.28美元;卢氏县人均生产总值(GDP)最低,为2800.86美元。 截止到2012年,三门峡市有2个区县人均生产总值(GDP)低于全国平均水平。

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经济水平:三门峡近年来GDP和人均GDP持续增长,由于人口基数小,所以其平均值在全省地市中位居前列

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收入水平:整个城市财政收入快速增加的同时,人民收入及存款指标也稳步增长,健康快速发展的经济将促进地产行业的繁荣

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2013年三门峡土地供应

土地供应:土地市场交易活跃,城市化进程速度加快,新区土地供应将成主流,综合体类、尤其是商务和商业类产品竞争将日趋激烈;
三门峡市2013年1-11月份共成交土地737501.24平方米。其中以出让形式供应的土地为608013平方米,占82.44%;以划拨、作价出资形式供应的土地为129488.24平方米,占17.56%。

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2014年三门峡土地供应

土地供应:土地市场交易活跃,城市化进程速度加快,新区土地供应将成主流,综合体类、尤其是商务和商业类产品竞争将日趋激烈;
三门峡市2014年1-11月份共成交土地745598.79平方米。其中以出让形式供应的土地为498362.87平方米,占66.84%;以划拨形式供应的土地为247235.92平方米,占33.16%。

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【三门峡房地产业近10年发展的基本特点】

三门峡市国民经济持续快速发展,工业化、城镇化进程的不断加快,全市居民收入和消费水平的稳步提高,共同构筑了三门峡市房地产市场繁荣的基础,也为三门峡房地产业持续快速发展提供了广阔的市场空间。

※ 开发企业快速增加,经营规模不断扩大;
※ 投资规模不断扩张,占全社会投资的比重显著提高;
※ 商品房施工、竣工、销售面积大幅度增加,房地产市场空前活跃;
※ 房地产业已成为国民经济新的增长点;
※ 房地产业的发展对于改善人居环境,提升城市功能,推进城镇化进程发挥了重要作用。

固定资产投资

房产投资:城市固定资产投资逐年攀升;房地产投资从08年以来快速上涨,尤其是10年后,其中住宅投资占比较大,可以看出目前当地房地产市场处于高速发展期。

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房地产投资

房产投资:城市固定资产投资逐年攀升;房地产投资从08年以来快速上涨,尤其是10年后,其中住宅投资占比较大,可以看出目前当地房地产市场处于高速发展期。

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施工面积与竣工面积情况

近年来施工面积增幅远大于竣工面积,市场工程缓慢,期房多,现房少

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竣工面积与销售面积情况

近年来由竣工速度小于销售速度,转变成竣工速度大于销售速度

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销售面积与销售均价情况

近年来销售面积不断增加,销售均价不断提高。

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商品房平均售价

近年来销售面积不断增加,销售均价从2010年低谷开始反弹,逐年不断提高。

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【2014年房地产市场情况】

总量分析:2014年三门峡房地产市场有60多个楼盘,其中陕县有16个楼盘,市区近20多个楼盘处于正常销售状态;
热销楼盘:销售比较好的楼盘有10多个,主要是建业壹号城邦、慧泉公园九号、汉飞世界城、合鑫中央公园、嘉和广场、国际商贸总部基地、嘉亿城市广场、天鹅堡、万邦壹线国际、中海国际、博丰明钻、宏达兰亭山水等项目;
住宅供应分析(不含公寓产品):推算得知全市在售项目住宅总供应量约300万方,供应区域不均衡,其中供应量较大的是中央商务区和老城区,大体量项目集中在中央商务区;
住宅建筑形态:高层产品为主,河景附近个别项目设置了低密度产品,整体以追求利润为原则设置产品,在项目形象方面追求较少,与开发企业知名度有一定关联
户型面积:当地户型属于主流区间,没有面积紧缩的趋势,买赠类产品销售情况较好,短期可能形成潮流;

户型面积特点

2014年三门峡房地产市场行情分析报告_新常态  新思路  新发展|三门峡楼市网※ 目前一房面积区间在30—79平之间,主要集中在40—50平之间;
※ 市场两房面积在70—99平之间,主要集中在80—95平之间;
※ 市场三房面积在95—152平之间,主要集中在110—140平之间;
※ 整体户型面积中规中矩,80平以下的小两房和110平以下的小三房设置较少,说明城市在户型需求方面对空间的舒适度有一定要求,也表明城市房价还在大家接受范围之内;
※ 同时有少量项目在公共面积区间内同样的面积采用送一房或两房的形式销售,以及认筹量大的项目,说明买赠类产品开始被市场认可并形成潮流。

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【2014年度部分楼盘活动回顾 】

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【三门峡房地产业发展面临的挑战】

值得注意的是,在经历了10年的快速增长之后,房地产业的迅猛发展在宏观经济高速增长和城镇化快速推进掩盖下的深层次矛盾不断凸显,土地供应紧张不断加剧,地价快速上扬,房价涨幅超过居民收入的增长幅度,住宅刚性需求减弱,商品房待售面积大幅度增加,房地产业发展面临的困难越来越大。

表现在以下几个方面:
(一)宏观经济形势不断趋紧,导致房地产开发增速放缓。
(二)商品房价格攀升过快,远超居民收入增长。
(三)房地产市场供需矛盾日渐显现,商品房待售面积大量增加。
(四)土地供给、资金筹集等开发要素形成的难度不断加大。

【三门峡房地产业发展面临的机遇】

尽管房地产业发展遇到了宏观经济放缓和国家调控政策的挤压,但就三门峡而言,房地产业仍面临着新的发展机遇。

表现在以下几个方面: (一)宏观调控的区域优势。 (二)城镇化提升的空间优势。 (三)房价水平的竞争优势。 (四)城市发展的定位优势。

【对经济新常态下房地产业发展的思考】

(一)把发展房地产业与推进新型城镇化有机结合,抢抓新的发展机遇。 (二)规范开发用地管理。 (三)建立多元化的房地产市场体系 。 (四)加大对房地产业的金融扶持力度。 (五)加强对房地产业的行业监管。

总体预测:市场整体向好但增速减缓

1、宏观环境:经济增长将进一步放缓,货币政策松紧适度

宏观经济方面:中央经济会议指出保持经济运行在合理区间,强调深化改革,做到“调速不减势,量增质更优”,预计2015年我国经济仍将在改革中平稳前行,但由于内外部因素影响,经济增长将进一步放缓。
货币信贷方面:中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,其中,“积极的财政政策要有力度,货币政策要更加注重松紧适度”,面对当前不断增加的经济下行和通缩压力,2015年出现降息降准的可能性较大,但整体货币环境仍将稳健。
房地产政策方面:限购限贷等行政手段逐渐退出,调节回归市场化,长效机制逐步建立,同时受不同城市市场分化影响,地方政策调整也更趋灵活。

2、市场趋势:利好政策叠加效应将显现,市场整体向好但增速减缓

根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析,宏观经济在结构转型中增速略有放缓,货币环境稳健,调控回归市场化的背景下,预计2015年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅回升,新开工企稳,投资增速持续放缓”的特点。成交方面,2015年,降息降准成为大概率事件,货币政策支持力度有望进一步加大,购房需求或将有序释放,商品房销售面积有望小幅回升。预计2015年全年商品房销售面积为12.4-12.7亿平米,同比增长0.5%-2.5%。供应方面,销售预期不明朗、土地成交走低致新开工同比继续下降但降幅收窄,开发投资增速趋缓,预计2015年全国新开工面积同比下降,降幅介于0%-2%之间,全国房地产开发投资额同比增长9.5%-11%。价格方面,目前市场库存高企,2015年市场仍以去库存为主,预计全年价格保持平稳或小幅下跌,但不同城市价格表现分化,一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。

3、关注点:新常态下不同城市去化压力更趋分化,房企变革应对市场调整

1)新常态:房地产市场由高速增长时期进入平稳增长的新常态,展望2015年乃至更长时期,中国房地产市场经过市场调整后,即将步入一个平稳增长的新常态阶段,未来几年房地产市场整体销售规模增速将维持在2%-5%的增长区间。
2)去库存:消化库存仍是2015年市场主基调,不同城市去化压力显著分化
2014年房地产市场量价下行,库存高企;去库存将继续成为2015年市场的主基调,不同城市去化压力显著分化。北京、上海、广州等城市潜在需求大,适当刺激可迅速消化库存,而深圳和厦门的供应尚显不足,这些城市皆存在量价反弹空间。以苏州、佛山等为代表的二三线城市在2015年降息降准、地方加大购房财政补贴或契税减免等政策预期下,市场需求或将逐步入市,库存经过一定时间的消化后有望恢复至合理水平。呼和浩特等城市早期开发力度较大但需求相对不足,库存去化压力显著。以鄂尔多斯、营口为代表的三四线城市房地产市场面临较严重的系统性风险。
3)谋变革:房企面临变革压力,深度挖掘客户价值、整合多维资源应对市场调整  展望未来,房地产行业将加快市场化转型步伐,增长速度回归理性平稳。房企来自住宅开发业务的利润将持续受到挤压,需要根据自身业务特点和资源积累状况积极进行变革调整。对于大型品牌房企而言,其得益于早期的资产积累和市场地位,在未来市场中仍有较强的发展优势,可围绕广泛的客户基础深化业务、产品及服务的深层次挖掘,夯实长期稳定增长的基础。对于中等规模的企业来说,须更好的围绕住房消费市场日益多元化的需求,找准自身定位,通过技术化、专业化、精细化发展提升品牌影响力并铸就核心竞争力。对于多数小型房企而言,未来的市场空间会被进一步挤压,企业间的项目资源、资金资源整合加快,2015年中小型房企的并购整合或将步入实质性阶段。

本报告特别说明:报告中凡提及2014年的数据,均是2014年1-11月份的数据。
※ 河南省统计局、河南省住房和城乡建设厅、河南省国土资源管理局、三门峡政府工作报告、三门峡统计局、三门峡住房和城乡建设局、三门峡国土资源管理局、三门峡楼市网
※ 本报告统计分析:河南楼市网研究中心、三门峡楼市网
※ 本报告技术支持:郑州新经纬信息技术有限公司